导言
对任何一个关注中国经济的人而言，房地产都不是一个能绕得过去的话题。所以，我在很长一段时间里，不停地在写关于房地产的文章。有时是在反复说自己坚信的东西，有时是在反思自己曾经相信的观点，有时是在反对看似合情但未必合理的政策，有时是在反驳流行但未必正确的说法。这一章里就收录了7篇这样的文章。
我反复说的是，中国这么多人买房用于投资，其实是对中国投资渠道缺乏和利率管制的一个理性、自然、正常的反应。如果存粮越存越少，那把粮食换成地，即使地价很高，也不会划不来，所以王二选择了买地；如果钱越存越少，利息还赶不上通货膨胀，即使房价很高，那买房作为投资也不算亏，所以很多人选择了买房。这就是《王二买地和投资性购房的无奈》一文的基本观点。
我反思的是，即便房价高是市场经济下正常的现象，也并不意味着这种现象就一定是合理的，特别是如果我们在乎住房的分配，特别是如果我们可以承认一个简单的现实：所有人都需要有房子住。在《佃户和房奴的“一个梦”》一文里，我构造了一个完美的市场经济，抽象掉了任何现实中可能存在的腐败、垄断、官商勾结和各种丑恶，但这个完美市场经济的唯一缺陷就是土地分配的高度不均。通过这样一个例子，我想要突出的就是，市场即便是完美的，其分配的结果也未必是完美的，特别是对于土地这样一种没有人能创造，但是所有人都有需求的资产。与这个相联系的就是《王二卖粮和住房分配的难题》一文。这篇文章突出的是下面这个观点：房价问题看似是个价格问题，其中包含的更多的还是一个分配问题。完全通过价格来实现住房分配，未必能得到理想的分配结果。但更重要的是，如果通过扭曲价格来实现住房分配，分配的结果可能会更差。这些结论都自然地指向了一点：过度关注房价，而不关注分配的调控政策可能会得到与初衷不符的结果。
这些就自然引向了我反对的一些政策：限购和限价。说反对也许太过了一点，至少我对这些政策最终给老百姓带来的真实福利，而不只是表面的价格，是存在很大怀疑的。限购令是一种高度歧视性的政策。它在保护一部分
人利益的同时，也损害了另一部分人的利益，并加强了一个越来越不合时宜的东西的含金量——户口。《王二的特供店和限购令》就是在论述这样的厚此薄彼并不合适。价格管制，古往今来，国内国外，在无数的场合被采用过。从效果上看，很少有非常成功的，原因就是价格是供需的反映。不改变供需，单去动价格，这是没法真正解决问题的。《保证不涨的菜价和房地产“限价令”》就举出了几种可以让限价令无效的可能性。
我反驳的是，有不少人觉得房地产在中国经济中的重要性过度了，房地产不应该成为经济的支柱。在大多数国家，买房或者租房的开支可能都是一个家庭最大头的支出。如果一个家庭把最大笔的支出用于房子，房地产在宏观上不可避免地将会非常重要。中国就更特殊了，这么多人在更新住房，这么多人在进城需要地方住，房地产怎么可能不是经济的支柱？《王二盖房和房地产的支柱地位》一文就是想把房价问题和房地产对经济的支柱地位区分开。房地产的支柱地位，无论房价是高是低，都将是中国经济的一个现实。我还反驳了简单地通过看有多少房子没亮灯，简单地看空置率，而得出中国的房子太多了的结论。《王二家的空房和空置率的解读》构造了几个简单的例子，不是为了证明中国的空置率高或者不高，房子过剩还是不过剩，而只是想说明，即便是一样的空置率，在不同的情形下，其含义也是完全不同的。有时，空置率高反而可能是好事，是正常的。而在其他情形下，空置率高则是让人担心的。
佃户和房奴的“一个梦”
有个人叫王二，生活在500年前。王二出生在一个穷人家庭，有一身力气，但是家里穷，半亩地也没有。500年前那会儿，世界也很简单，大家都种地。王二的父亲种地，王二父亲的父亲也种地。家里祖祖辈辈，因为没地，只能找村里的地主黄世仁租地种。其实，村里就黄世仁一家是地主，整个村子全是他家的佃户。
黄世仁虽是一个地主，但不是一个恶霸，找他租地，每年的租子都是按市价走的，绝对没有任何欺负乡亲的做法。黄世仁自己也下地干活，干得和其他佃户一样努力，绝对不是好吃懒做的那种地主。村里的佃户，每年交完黄世仁的租子，剩下的粮食都是自己的，因此也没有激励问题。
哪家都是起早贪黑地干，不存在什么平均主义、大锅饭、磨洋工这种事情。这么说吧，这个村子是一个模范村子，唯一的问题是，全村只有黄世仁一家有地。
但就这一点点的小问题，让这个村子里有了一个大问题。不管村里的佃户怎么起早贪黑地干，他们总是富不起来。原因很简单，如果收成上去了，土地的租子也会上去。这还不是黄世仁心狠加价，黄世仁其实从来不主动加价，而是市价就是这样。地租这东西，一直都是水涨船高，收成上去了，地租也会上升。事实上，很多时候恰恰是佃户们自己把地租给推上去的。收成好了，就有佃户想多租点地种，提高收入。可是，地主黄世仁凭什么多给这些人地呢？这对别的佃户不是不公平吗？于是，这些佃户就提高了地租，想以此来多拿地，但别的佃户也会加价。最后的结果是，均衡的地租上升了，但谁也没能多拿到地。所以，世世代代，村子里的佃户们一年辛苦到头，交完租子，一般的年份就只剩下点口粮了，好点的年头最多也就能多喝一两壶酒，差的年头可能还要挨饿。而整个村子绝大部分剩余的粮食，最后都在黄世仁手里。
这样的一个村子，从某种意义上说是最优的：产权清晰，激励明确，市场的原则得到尊重，没有强买强卖，所有人都在勤奋工作，粮食的产量一点都不低。宏观地看，这简直可以算是一个样板村。但再仔细一看，这样一个
村子也可能会危机重重：收入和财富的分配高度不均，绝大多数辛苦劳作的佃户，一年到头大部分的收入都得用来交租，而这些佃户拥有属于自己的一亩二分地的梦想却屡屡被高涨的地价给打破。事情的悖谬是，这些佃户干得越辛苦，打的粮食越多，地价也越高。
那个生活在明代的王二，如果被月光宝盒送到今天的中国，他大概会遇到一个似曾相识但又完全不同的问题。这让他觉得恍恍惚惚像是做了一个大梦，不知道自己究竟是在500年前那个鸡犬相闻的小村子，还是500年后纷繁的都市。
王二出生在一个普通家庭，从小认真读书，上班后也很努力工作。但是父母不算有钱，所以没能给王二准备下一套房子。王二的一个梦想就是：勤奋工作，省吃俭用，攒下钱来，能买套属于自己的房子。但有一个小问题是，整个城里最大的“地主”——市政府，坚持按照用市价出让土地和住房。政府既不多要，又不少要，只要是出价高者就能拿到地、买到房（假设这个市政府清正廉明，中间也没有什么开发商添乱），所以现实中可能存在的腐败之类的情况在王二生活的城市也不存在。换句话说，王二生活在一个模范城市里。
但就是这样一个小问题，让王二或者说王二们遇到了大问题：不管他们怎么努力，却发现总是攒不够买房的钱。原因很简单，如果收入上去了，房子的价格也会上去。这还不是市政府心狠加价，这是一个模范城市，市政府其实从来不主动加价，而是市价就是这样。房子这东西，一直都是水涨船高，王二们的收入上去了，房价也会上涨。事实上，有时候还是王二们自己把房价给推上去的。收入高了，大家都想住得好点、大点，最后均衡的结果是，房价上去了，但也没多少人能真的住得大点、好点，倒是政府手里的土地收入不断上涨了。
这样一种分配住房的方式，从某种意义上说是最优的：产权清晰，激励明确，市场的原则得到尊重，没有强买强卖，所有人都在勤奋工作，房地产业还迅猛发展。宏观地看，这确实是一个样板城市。但再仔细一看，这样一个城市也可能会危机重重：绝大多数辛苦工作的王二，拥有属于自己的一套房子的梦想却屡屡被高涨的地价、房价给打破。事情的悖谬是，王二们干得越辛苦，挣得越多，房价也越高，而最后主要得益的反而是政府。
中国的房价问题，要远比这里描述的情况复杂得多，这里要说的完全涵盖不了房价背后很多深层次的原因。但骨子里，房价问题的背后有一个十分基本的问题：500年前，每个人都要种地，但不是每个人生下来就有地的； 500年后，每个人都要有房住，但不是每个人生下来就有房的。从某种意义上说，生下来没有房子或地，就等于一生下来就背了一笔债，欠那些有房子、有地的人的债，而且这笔债还是随着收入水平水涨船高的。因此房价问题，不仅是一个价格问题（前面的例子里，价格都是市场决定的，因此不能说是不合理的），更是一个分配问题。500年前，这个分配问题是在王二和黄世仁之间；而500年后，这个分配问题则是在王二们和政府之间了。在很大程度上，房价就像是一个累退税：收入越低的人，面临的平均税率反而越高。这件事情未必影响效率，但是恐怕很难符合一般人心目中的公正和公平。
因此，以后在出台任何住房政策的时候恐怕都应该注意，房价问题的背后还有一个分配问题——一个在很大程度上是政府和老百姓之间的分配问题。
保证不涨的菜价和房地产“限价令”
王二是个小区里卖菜的。他每天早上从批发市场进货，然后拉到小区里面卖。虽然卖得比大菜市场贵点，但小区里的人图方便，王二的生意一直不错。有一段时间，菜价涨得厉害，王二卖菜的价格也水涨船高，小区里的人不免开始抱怨。有些人更激动，骂王二赚黑心钱，王二压力很大。后来，王二一咬牙，贴出一个告示：未来一个月，保证菜价不涨。
告示贴出后第一个星期，王二去上货，发现批发市场新来了一批山东的蔬菜，价格比上星期还低一点。王二兴高采烈地上了货，拉回了小区。进货的价格低了，王二自然也不用加价。小区里的居民都点头称是，王二也就笑纳了，虽然这和他贴出的告示没有任何关系，而且其实他挣得更多。
第二个星期，王二再去上货的时候，发现这回菜价涨上去了。王二照样进了货，按照承诺，他没有涨价。小区里的居民很高兴，王二的心头在流血。他现在是每卖一斤菜都要倒贴钱，这哪里受得了？贴了一个星期之后，王二觉得这样下去不行。
到了第三个星期，王二学聪明了，不涨价可以，我不卖不就行了。王二于是象征性地进了一点菜，价格还是老样子，每当有人进来买菜，王二都很客气地说：“您今儿是来晚了，菜都卖完了，明儿再来吧。”不过这样的花样玩了一个星期，王二也知道必须得换换了，不能总是这样。
到了第四个星期，王二干脆进了一批不太新鲜的菜，还是按老价格卖。这样价格是没涨，可是东西变差了，一样等于涨价，小区的居民只能吃哑巴亏。不过，王二总算把这一个月给熬过去了。
在这些年多轮的房地产调控中，很多地方出台了所谓的楼市“限价令”。大多数城市设置的价格目标不是下降而是上涨不超过某一幅度，这一幅度通常是当地的GDP或者可支配收入的增幅。
想让地方政府有调控的诚意当然很难，土地收入是地方政府重要的收入来源，改变土地财政的现状意味着需要重新审视整个中国的财政体系，以及中央和地方的财政分权关系。把目标设成增长不超过0%就比增长不超过10%更
有诚意？这很难讲，因为把整个调控是否成功的最终标准用价格增长多少去衡量本身就是很有问题的。
限价的缺点之一是限价不解决问题的根源。从各地出台的细则看，限价令的背后其实就是限购令，而所有的限购令里都有针对外地人的歧视性条款。这件事情本身就挺让人好奇的：如果全中国所有城市的房价都是外地人推上去的，那外地人是从哪里来的？全国所有城市之外的地方我能想到的只有一个，那就是农村。中国的农民一下变得这么有购买力对我来说还是一个很大的新闻。如果这是事实，那意味着中国的房价还有得涨——中国还有很多农民没在城里买房呢。
如果你再仔细看看各地的限购令，通常还区分一套房和二套房，这里面的逻辑不难理解：一套房自住，二套房就可能是在投资（投机）。请注意，能买得起第二套房的家庭不需要是亿万富翁，不需要是这个煤老板、那个炒房团的，在中国恐怕有数以百万计，甚至千万计的家庭有实力买第二套住房，很多这样的家庭都是相对普通的家庭。我相信这本书的读者中的绝大多数或者认识的朋友能买得起两套房子，或者已经有两套房子。请注意，如果这么多普通的微观主体，在房价已然这么高的情况下，仍然有继续购房的冲动，因此需要限购，我们要问的问题就是，这些人为什么要买房？你可以说这些人不理性、太冲动、发神经，但真的要有很大的勇气才能相信，这些在首付比例很大的情况下愿意花几十万元到上百万元购买不动产的人是没有经过深思熟虑的。
在我看来，中国的储蓄低回报和缺乏好的投资渠道，是房产成为如此具有吸引力的投资品的巨大原因。股市仍然接近于赌场，存银行的钱回报很低，又不能投资海外，有了点钱买房就成了很多人自然的选择（更多讨论请看本章的《王二买地和投资性购房的无奈》一文）。一些人买房投资，不仅导致房价偏高，而且导致资源闲置和需要房的人买不起房，这是一种巨大的资源浪费和配置错误。但这恰恰从一个侧面反映了中国金融体系和储蓄低回报造成的问题，中国的资源浪费和配置错误可不仅仅是在房地产一个市场里。因此，如果不去修正中国的金融体系，不去改变储蓄回报低的现状，而是靠限购来抑制房价上涨，即便有用，也只会是暂时的。
限价的缺点之二是，房价只是一个很不全面的指标，只是实现房价达标，很可能不是高质量的调控。如果房价本身涨不了那么多，政府设置了一个过高的目标，反而可能导致房价在达标的同时，老百姓其实更吃亏。这就像第一个星期里王二的所作所为，菜价本来应该是降的，但是他却没有降。这样的价格达标，不仅没有任何政府的功劳，反而可能是政府导致的。因此，老百姓抱怨房价目标设置过高是有道理的。
但房价目标设置偏低也有问题，因为有很多创造性的方法来实现价格达标，但最后老百姓未必能从中受益。一种方式是，政府通过降低土地出让价的方式来降低房价，也就是政府补贴房价，这和王二在第二个星期里做的很类似。首先，政府恐怕很难有动力这么做，毕竟这意味着政府收入的损失。更重要的是，这种补贴最后未必能到老百姓口袋里。经济适用房就是这么一种尝试，最后住在经济适用房里的有些是关系户。另一种方式是，少量供应低价房来拉低平均价格，类似于王二在第三个星期里做的。最后的结果是，你会发现一个城市的房价平均起来没有涨多少，但那些拉低均价的房子你永远也买不到。当然，最容易的方式也许就是，政府在供应土地的时候特意供应远郊土地，这就像王二在第四个星期里做的。这样可以让房价看起来没有涨，但没涨的原因是地段导致的，而不是实际房价没有涨。当然，一定还有更多具有创造性的方法来实现房价达标，但在不解决房价上涨的根源之前，这些达标恐怕至多只能是在已有扭曲的基础之上再加上一层新的扭曲。总有办法让房价看起来是合适的，中国过去房子还基本上不要钱呢，但那也没有让需要房子的老百姓都有房子住。
总而言之，不去触动房价走高的根源，让在本质上没有动力调低房价的地方政府去执行，最后还是采用行政手段，这些都很难让人对房价调控的质量感到乐观。
王二的特供店和限购令
那是一个商品紧俏的年代。商品紧俏其实是一个人造现象，如果允许价格反映商品的供需差距，紧俏的情况很难会出现，取而代之的会是有些东西贵，有些东西便宜。紧俏，是因为人为地扭曲了价格所造成的。米、面、油，在那个年代都不贵，问题是你得凭票去买。一个人一个月30斤粮、半斤油，外加半打豆腐票，没有粮票、粮本、豆腐票，有钱在粮店也买不到粮。要不然你可以去“自由市场”，也就是黑市，那里的粮油价格就不是那么便宜了，但好处是，你只要有钱，想买多少随便。紧俏的东西一碰到自由市场，就不紧俏了。
王二就生活在那个年代。他有一份令人羡慕的工作：一个特供店的负责人。特供店里什么都有，从茅台酒到中华香烟，再到波斯地毯和比利时巧克力，不仅价格不算高，而且很多东西都是市面上看不到的。当然，这店要是向所有人开放，那店里的东西半天估计就卖空了。所以，能进店里买东西的人，都要有“特供证”。有特供证的人多数都是高干，至于为什么高干就能享受特供，不是高干就不能享受特供，理由并不是很清楚。这里说理由不清楚，并不是说没有理由。事实上，理由是显而易见的。东西少，好东西更少，你如果希望保证一部分人能够享受高质量的生活，这部分不出意料的就是位高权重的人。你能做的就是画个圈子，给这些人不成比例地提供好东西，名曰“特供”。“特供”的结果是，有些东西本来就少，市面上就更少了。更多的情况甚至是，市面上根本就没有。最后，“特供”本身变成了一种身份的象征：能抽上内部烟，喝上内部酒，成了一件很有面子的事情。
说理由不清楚，是因为王二就没法跟他的孩子王小二解释清楚：为什么部长楼里李小四他爸李四就能去特供店里花5毛钱给李小四买巧克力，而王二却不能花5毛钱给他也买块巧克力？大家都在一个大院里，挣的都是人民币，为什么李小四家的5毛钱就比咱家的5毛钱更值钱？
王二没法解释清楚的原因之一是，那些价格啊，工资啊，钱啊，其实都没有太多意义，符号而已，都是人为定的。各种票据、本子、证件，其实才是真正分配物资的东西。而正是那些本子、证件和票据，把人分成了三、
六、九等，从而起到了利益分配的作用。高干看起来工资也没高到哪里去，
但就像王小二观察到的，王二的5毛钱和李四的5毛钱，购买力是完全不同
的。
一段时期以来，各地出台了不少限购令，既有限制购车的，也有限制购房的。比较有代表性的是一些地方对于住房的限购令——这些限购令一般主要区别了本地人和外地人、一套房和二套房。
这些政策的用意是遏制房价，但直接的结果其实更简单，比如说各地的限购政策，就是要把各地的户口变成一个新的住房“特供证”，把各地的住房市场变成一个特供市场。有户口的可以买房，没有户口的缴5年税才能买。
在出台这些政策的时候，政府的用意也许是好的，但一个往往没有被足够重视的事情是，这些政策是在大范围地重新分配利益，不去讨论不同的群体如何会受到影响，而只是简单地关注房价。这在笔者看来是完全错过了最应该辩论的地方。说得极端一点，想让一个地方的房价下跌很容易，你出台一个禁令禁止所有人买卖房屋，然后你可以看着这个地方的房价做自由落体运动。当然，这样疯狂的政策不可能出台，因为这样的房价下跌是没有意义的，相反会损害几乎所有人的利益。
从最简单的说起，有某个地方户口尚未买房且准备买房的人群，会是这个地方限购令的受益者。他们就是特供商店要特供的对象，特供的商品就是十分紧俏的住房。同样，没有户口但想要在这个地方买房的人群，则会是这项政策的受害者。你可能会觉得，一个没有户口但要在这个地方买房的人，买房的目的一定是投资炒作。请注意这样一个事实：以北京为例，北京2017年的常住人口有2170多万，而北京的户籍人口才1359万，这中间至少近800万人口的差距。而且，真实的差距只会大，不会小，因为户籍人口是可以精确统计的，有户口就算，没户口就不算，而常住人口则很可能存在统计上无法覆盖的人群。除此之外，北京还有大量的流动人口。流动人口的概念可不是社会盲流，笔者就有很多朋友常年奔波于北京、上海和深圳之间，他们或许完全不会进入统计数字，即便进入了，恐怕也只能算“流动人口”。总而言之，中国早就不是一个静态的社会了。除去想要投机炒作之外，因为各种原因想在北京买房但又没有北京户口的人群，数量恐怕早已不可忽略。
再复杂一点地说，限购令对要卖房的人是坏消息，对要租房住的人也是坏消息，但对有房出租的人则是好消息。房地产商很明显地对限购令不太高兴，他们是卖房子的，限购令等于是限制他们潜在的客户，利益攸关，不高兴是自然的。但卖房子的可不都是房地产商，要不然哪里会有二手房市场？卖房的原因有很多，可以纯粹是投资获利的，也可以是要换房子的，或者是工作地点变动的，或者干脆就是急着要钱的，不可以假设卖房的都是炒房的，但这些人都会受到限购令的影响。而且，如果不让外地人买房，他们就只能租房，如果可供租赁的房屋在短期内无法增加的话，所有租房的人都会看着租金上涨，这可不管你有没有户口。当然，如果你碰巧有房出租，那自然则是获利的一方。
更复杂一点地说，我们过去利用户籍制度限制人口流动，把人拴在户籍所在地。历史上，北京、上海的户口金贵得很，二、三线城市的户口就差很多，但也比农业户口强。为什么户口还有好户口和差户口之分？因为户口背后的东西是机会的不均等、福利的不均等和环境的不均等。户口本身就是一个特供证。不说别的，有北京户口的学生上北大、清华的概率就要比没有北京户口的高。我上大学那会儿如此，现在已经过了20多年了，虽然情况有所变化，但还是如此。现在各地的限购令，把买房子的权利也和户口挂钩了，这看起来是优惠了“本地人”，但在更大的背景下则是在加剧中国户籍制度背后巨大的不公平。这种不公平，本来因为这些年户口作用的逐步淡化已经消除了不少，但现在又被人为地加强了。
有人认为，限购就好像是资本管制，如果温州的资本流入北京的房市，造成了房价的大起大落，进行适当的管制是十分自然的。首先，我不太理解为什么全中国的房价都是温州人和山西人炒上去的。北京人都是好人，一家只买一套房；温州人钱多得没处花，炒高了全国的房价；山西人卖煤发了财，所以每天都有人扛着一麻袋一麻袋的钱在北京买楼。这种以地域来区别资金来源的做法，本身就是有问题的。资金可以用各种方式进入楼市，全国的资金市场早就是一个市场了，市场里的流动性是没有户口的。更重要的是，完全存在不用通过区别本地人和外地人的方式来遏制投资性的购房需求：加息、提高房贷首付比例、征收物业税、增加土地和住房供应、提高住房贷款的风险计提、增加房屋短期买卖的交易费用。这些政策都可以增加炒房的成本、降低炒房的回报，且不具有任何地域上的歧视性。
有点悖论的是，一些城市的房子之所以对很多人那么有吸引力，一部分的原因怕就是这些城市的“特供”比外地多。人家买的不只是房子，还有地段，只不过是在一个全国的尺度上而已。而任何把一个城市变得更特殊的政策，包括限购令，在短期也许能缓解一点房价上涨的压力，但在长期，怕是反而会让房价的上涨压力更大。
王二盖房和房地产的支柱地位
王二一家刚搬到一个新村子。村里人好心，给了王二一家几间破草房，让这一家暂时有个地方能对付着住。王二还有3个儿子，都和王二生活在一起，说话也到了男大当婚的年龄。
开春时节，村里别的人家都在忙着养猪、种地，为一年能有个好收成做准备，王二一家却在忙着盖房子。王二心里的算盘挺清楚，今年把自己的房子给盖好，在新房里过年。来年再给大儿子盖房，有了房，才能娶一房媳妇。后年再张罗二儿子的房子，小儿子的房子怕是要等到三年后才能轮上了。
王二一家刚搬进村里的时候，别人家都很羡慕王二一家：这么多男劳力，又没有什么光吃饭不干活的人口，埋头干上一年，打的粮食、养的猪怕是要比村里任何一家都要多。可是过了一两年，王二家的房子是盖了一些，吃的、穿的、用的哪一点都不比村里的邻居好。村里的邻居就跑来跟王二嘀咕：“你看你这一家子，4个男劳力这几年工夫全花房子上，整个儿被房子‘绑架’了。这房子，不能吃，不能喝，不能穿，多花点工夫种地是正理。”
王二解释说：“我这情况不是特殊吗？”村里人就说：“你看这整个村子，没哪一家像你王二家这样花这么多劳力在房子上。谁家没有个这事那事的，总不能就你王二一家与众不同吧？你这样像过日子的样子吗？”
关于中国经济被房地产绑架的说法很多。同是“绑架”一词，含义其实大不相同。有的绑架是指中国的国民经济被房地产绑架，也就是经济增长过度依赖房地产；有的绑架是指居民生活被房地产绑架，也就是高房价让很多家庭背上了几十年沉重的债务；有的绑架是指公共财政被房地产绑架，也就是政府的财政收入十分依赖房地产行业，俗话称“土地财政”，从而使得政府行为大受房地产行业的影响；有的绑架则是指金融体系被房地产绑架，也就是金融体系在房地产行业有巨大的潜在风险，一旦房价下挫，金融体系很可能也随之陷入困境。
因此，讨论中国经济是否被房地产绑架，必须弄清楚讨论的究竟是哪种绑架。在这章的《佃户和房奴的“一个梦”》一文中，我已经讨论了第二个绑架：高房价。那里的基本观点是，高房价绑架居民生活，很大程度上是分配不均的折射，高房价只是一个症状而已。而这篇文章要讨论的是上面提到的第一个绑架：中国的经济增长是否过度依赖房地产？
中国房地产投资在过去10多年占全国固定资产投资的比例最高的时候接近27%，最低的时候也高于20%，而中国投资占GDP的比重接近50%。这么简单地一换算，房地产投资能够占到GDP的10%多，15%不到，这里面还不包括房地产对从钢铁、水泥到汽车、家电等上游下游产业的拉动。而发达国家长期平均下来只有大约中国一半甚至更少的GDP用于房地产投资，那些老龄化严重和经济增长乏力的国家比例会更低。相反，倒是一些出现了房地产泡沫的国家，房地产投资的比例会一下子上去。比如说，房地产泡沫破裂前的西班牙，其房地产业在GDP里的比重就超过了10%。众所周知的是，西班牙经济在泡沫破裂后异常困难，20%的失业率和天文数字的债务就是明证。而日本在20世纪80年代房地产泡沫破裂之前，房地产投资占GDP的比重还不到中国当前的水平。
因此，担心中国经济是否过度依赖房地产完全合理。可是，对这个问题的答案，恐怕和王二一家是不是花了太多的时间盖房的答案是一样的。如果把王二一家的经济活动想象成一个国家的总体经济，那这个经济中这几年里最重要的经济活动毫无疑问就是盖房子，也就是发展房地产。按比重算，房地产投资的比重会非常高。问题的关键是，这样的经济结构究竟合理不合理？从王二的角度说，这几年集中盖房是生活所需，没什么不合理。他们一家刚搬到一个新村子，总不能永远住在草房里，所以需要盖房。几个儿子，很快都要结婚，给他们盖房结婚也很正常，别人家也会这么做。如果说王二家有点不同，就是这些事情发生得很密集，使得王二一家好几年主要的精力都要花在盖房上，让王二家的经济结构看起来很畸形。特别是如果把王二一家和普通村民相比，这种“畸形”尤为明显。可问题是，普通的村民家里也没有王二家里3个还没有娶媳妇的儿子。可以说，王二家的密集盖房只是一个阶段的产物。几年后，等房子都盖好了，王二一家就不会花那么多时间在房子上了。
我倾向于相信，仅从房地产投资占GDP的比重看，中国的比重和普通国家相比确实很高，但给定中国的发展阶段，这种高比重又是合理的，而且会在很长的时间里继续如此。中国房地产业的起点是，四五亿城市人口挤在非常狭小的公房里，而七八亿农村人口在城里没有一间房。商品房的概念是20世纪90年代才出现的，而真正的建房高峰，也就是最近20年的事情。中国在未来15年，保守地估计，还要有数亿农民会进城。虽然中国的老龄化正在加剧，人口结构存在问题，但中国的人口根据估算至少还有10～15年的正增长期。如果生育政策进一步调整，这个正增长期可能还会延长。也就是说，中国在未来很长的时间里，还需要造很多的房子来满足增长的人口、进城的农民和越来越富裕的城市居民的住房需求。房地产业作为中国经济的一个支柱产业，是中国所处的城市化进程和发展阶段决定的。从这个角度说，也仅仅是从这个角度说，中国的经济不是过度依赖于房地产，而是中国就处于一个造房盖楼的时代，就像王二一家那样。
必须指出的是，其他对于房地产“绑架”中国经济的担心，比如说从财政收入、政府行为、收入分配以及金融稳定的角度看，都是合理的。这里远没有想要忽视那些担心的意思，只是那些觉得房地产业对中国经济的影响不应该这么大，中国经济增长不应该太依赖房地产业的看法似乎是有点过于操心了。房地产业在哪个国家都很重要，更何况是在中国这样一个还需要大量新建住房的国家。
王二买地和投资性购房的无奈
王二生活在一个小山村里。他是个种粮好手，每年打的粮食都比村里别的人家多。到了秋收时节，王二家的谷仓总是堆得满满的。在那个“以粮为纲”的世界里，王二就是村里最“富”的人。但王二也有自己的烦心事，除了口粮以外剩下的那么多粮食怎么办？虽然听每个月来村里卖酒的小贩说，山外面的酒坊很需要粮食，要是粮食能运出去，能卖很不错的价钱。只是这个村子太闭塞，粮食根本拉不到外面去。村里也没人会酿酒，要不然这些粮食也能派上用场。王二能做的，只能是把粮食堆在谷仓里。往往是一个冬天过去，春天下几场雨，谷仓里的很多粮食都要发霉坏掉。不发霉的粮食，味道也不是特别好了。放了一年以上的粮食，最后的命运多半只能是扔掉。对于王二而言，粮食打得再多，但苦于没有好的用处，最后只能烂在谷仓里。
后来，有人给王二出了个主意。村里有的人家地多粮少，还有的人家因为这事那事缺粮，不如你拿粮食去跟这些人家换地。粮食会烂，但是地不会烂，这样你也不用为粮食的事情那么发愁了。王二觉得这是一个不错的主意，于是就这么干了。第一年，王二用所有的余粮换回了一小块土地。虽然这块地很小，十几年的收成才够王二付出的粮食，但是王二还是很高兴。毕竟，就像村里人说的，存粮会烂，但是地不会烂。即便十几年才能把本钱赚回来，但怎么也比粮食烂在谷仓里强。
但事情的发展还是有点出乎王二的意料。王二现在的地多了，结果每年的余粮更多。而村里的地并不算宽裕，没有多少人家愿意卖地，所以王二只能不断地提高价钱才能买回一点点土地。到后来，王二买一块地出的粮食能顶那块地80年甚至100年的收成，贵得已经有点离谱了。村里也有人在悄悄嘀咕，觉得王二有点失去理智。但王二仔细想想，还是觉得买地划算。手上拿着粮食，过几年就什么都不剩了。拿着地，地永远在那里，以后至少还可以传给孩子。王二的做法，当然还不小心造成了另一个后果，就是让村里那些真正缺地的家庭再也买不起地。那些人心里都在骂王二，觉得是王二“炒高”了地价。
导致中国房价高的原因有很多，一些原因共识比较多，另一些原因则争议比较大。其中一个比较有共识的原因是很多人买房是用来“投资”的，不是用来“居住”的，投资性购房推高了房价。从温州炒房团、山西煤老板到外资热钱，各种关于有闲钱的群体炒高了房价的故事层出不穷。这也让区别对待首套、二套、三套或者N套房，成了抑制房价政策的一个重点。因为首套房被认为是自住的，而超过二套的则有投资的嫌疑。
但这里有一个需要回答的问题是，为什么有那么多人愿意买房“投资”？特别是在不少城市的房价已经涨了如此之多的情况下。答案可能有很多，从官商勾结到分配不均，再到“钱多人傻”，各种解释都有。这篇文章想要强调另外一个原因：房地产也许是中国人保存财富最不差的手段之一。
大概每个有点积蓄的中国人都会面临一个相同的问题：把钱放在哪里？虽然这几年的选择多了不少，但大的选择无非几种：一是放在银行里，虽然安全，但是几乎没有回报，碰到通货膨胀，钱还会越存越少；二是把钱投到不比房地产风险更小的股市里；三是买房，房子不怕通货膨胀，长期看即使不升值，保值绝对没问题，有房还能有安全感和稳定感。
如果和前面王二的故事类比，把钱存银行就像是存粮。虽然没有存粮那么极端，但存银行的回报率接近于零，甚至时常为负（比如，2018年的实际存款利率就是负的），就像是存粮会越存越少。而买房跟买地一样，买的是一份真实的资产，握在手里放心，长期还有升值的潜力。因此，在买房和存钱之间，很多人都会主动选择买房。即便这些人买房的目的未必是炒房，就像王二买地最初的用意也不是炒高地价一样，但这种行为的结果仍然会推高房价。至于买房和买股之间的取舍，买房对很多人而言恐怕也是更好的选择——一样要承担风险，买房心里可要踏实多了。
归根结底，中国投资渠道的缺乏让很多中国家庭在金融意义上就像是生活在小山村里的王二。中国有很多人没有钱，但也有很多人有钱。而那部分有闲钱的人，当他们只能在不好的投资（买房）和更不好的投资（存银行或者买股票）之间做选择时，很多人选择了买房。这样做不仅导致了房价高涨、住房空置和很多普通人购房发生困难，这样做更是对资源的错误配置——如果有好的金融体系和投资渠道，这些钱原本可以投到更能够创造价值的地方。
事实上，当一个经济中最好的投资方式竟然是买房的时候，也恰恰说明了这个经济的金融体系可能存在缺陷。就像在上面王二的村子里，买地、卖地并不真正创造任何价值，只是财富在一个村子里流转，而这件事情发生的根本原因还是王二的村子没有更有价值的地方投资。中国还是一个资本稀缺的发展中国家，钱投到很多领域都能产生可观的回报，很多中小型企业得用百分之十几甚至更高的年利率借贷就是一个明证。如果金融体系运转良好，那资本自然应该是流到最需要钱的地方，这个过程也应该会为投资者创造不错的回报。只是这个过程没有在中国发生：一方面是需要钱的地方没有钱；另一方面是有钱的人没处投资，最后只好把钱投向房地产。
从这个角度看，只要无法有效配置资源的中国金融体系一日得不到根本改善，房地产作为有吸引力的投资品的状况很可能也无法改变，想要缓解高房价的政策最终也可能无功而返。如果要改变王二所在村子里的高地价，最一劳永逸的做法也许就是修通出山的道路，让王二能有别的方式处理他的余粮。房价也是一样，只有真正存在其他更好的投资渠道，投资性购房推高房价的压力恐怕才能有效释放。
王二卖粮和住房分配的难题
王二是个开粮店的，方圆几里的人都到王二的粮店买粮。
有一年发洪水，道路被大水阻断。周围百十户，千把人，只有王二的粮店里有粮。粮食不够这么多人吃是肯定的，但如果比较平均地分配，也不至于饿死人。王二没怎么想这件事，还是开门做他的生意。因为人多粮少，粮价一下就上去了。这个时候，粮食就是命，价格再贵，老百姓也咬牙买了。只是粮价贵得实在太离谱，所以没有谁家舍得多买。事情的结果是，最后基本上每家都买到了一点口粮。洪水过去之后，村里没有饿死人，而王二发了一笔横财。王二从此成了村里的“公敌”，周围的人对他这样的做法非常愤慨，都骂他是奸商，乘人之危，发不义之财。王二有点委屈，觉得如果不是自己店里的那点粮食，不知道要饿死多少人。他是发了一笔财，但是他的粮食也救了人命。不过，村里人的怒气还是让王二决定，以后再遇到这样的事情，坚决不能提价。
说来也怪，王二住的地方很快就遇到了3年里的第二次百年一遇的洪水，道路又被冲断，几年前的事情又重新上演。这一次，王二学乖了，大清早一开门，就把“绝不涨价”的牌子挂在了粮店门口。让王二出乎意料的是，因为发洪水，谁家都想买粮放着。因为粮价没有涨，结果开门还没一会儿，店里的粮食就被人买光了。后来，村里很快就出现了有的人家粮食充裕，有的人家却断了炊。一些断炊的人家最后只能出高价从有粮的人家买一些粮食。但到后来粮食还是不够，因为那些有粮的人家不愿意饿肚子，吃掉了太多。洪水过去，村里饿死了一些人，也有一些人家发了一笔小财。王二则又一次成了一部分人的敌人。那些人觉得王二之前好歹也就赚点黑心钱，但这一次偏偏把粮食只卖给一部分人。本来粮食平均分配是能不死人的，但就是因为王二的做法，村里死了人，王二要担责任。这一次，王二更委屈了。他没有发黑心财，粮食不涨价是接受了上次的教训才这么做的，可到头来还是里外不是人。不过，他下定决心，如果还有下一次，他不仅坚决不涨价，而且要限量供应。
可不是，百年一遇的洪水变成了5年三遇。王二住的地方也第三次被大水围困，前两次遇到洪水而缺粮的情形又一次出现。这一次，王二吸取了教训，打出了“绝不涨价！每户成人每人限购3斤，小孩每人限购1斤”的牌子。不过，很快王二就遇到了新的问题：他怎么能保证买粮的人不撒谎？他怎么又能保证一家人不轮流派人来买粮？最后，他只能请求政府来帮忙。政府能做的就是挨家挨户地敲门，按着人头给每家发“粮票”，这些人最后再凭票到王二这里买粮。虽然政府中间也出了不少差错，有的人家因为政府里面有熟人多弄了几张票，不过最后村里基本上每家都有了能够保命的粮食。洪水退去，这一次又没有饿死人。
王二在3次洪水中遇到的问题都是一样的，就是如何把一种稀缺的资源——粮食，分配给周围的人。不管他怎么做，粮食是稀缺的这件事情都无法改变。如果我们同意中国城市里的住房也属于一种（短期）相对稀缺的资源，那中国的住房分配也面临着跟王二卖粮一样的问题。
完全靠市场方式来进行分配，也就是谁有钱谁就有房子住，其实是一种最简单的方法，其实也是一种相对“公正”的做法，就像王二第一次遇到洪水时那样。虽然中国原本就存在的收入分配差距（参见第一章的《富人吃肉和收入分配不均》）和强劲的投资性购房需求（参见本章的《王二买地和投资性购房的无奈》）会导致住房分配的高度不均，但这种住房分配不均只是收入和财富分配不均的一种体现，用市场方式分配住房本身并没有增加新的不均。
如果我们缓解了收入和财富分配不均的问题，住房分配的问题也会得到相应的缓解。不过，这样做也存在缺陷，就是拥有土地和房产的人，最后会在 整 个 过 程 中 “ 发 不 义 之 财 ” （ 参 见 本 章 的 《 佃 户 和 房 奴 的 “ 一 个梦”》）。在中国，有土地和房产首当其冲的就是政府和开发商。完全靠市场来分配住房，老百姓即使有了房子，也还是会有很大怨言，因为买房的过程就是向政府和开发商转移财富的过程。
另一个选择当然就是完全靠政府来进行分配，限价限量，就像回到计划经济时代凭票供应，也就是王二第三次遇到洪水时的做法。这种做法虽然费时耗力，但保证住房的相对平均分配还是可以实现的。当然，在政府介入之前，有一些问题是必须回答的，比如说：政府能不能做到公正、透明？如果
政府不公正、透明，只会用一种分配不均代替另一种分配不均。政府能不能够取代市场提供足够的住房？如果不能，那政府介入只会加大住房的稀缺性，从而带来更大的问题。还有就是政府介入是不是用一部分民意压迫了另一部分民意？不是所有人都喜欢相对平均的分配，一些人会在这个过程中受益，另一些人则会受损，因此政府介入之前必须有充分的广泛参与的酝酿过程。政府介入应该是一个社会选择，而不是一个政府选择。
但也许最需要避免的，就是假装市场规律不存在，因为很多人抱怨房价高，政策的重点就变成打压房价，以房价是否变低作为政策是否成功的衡量。可是，仅仅是房价走低，并不能解决最根本的问题。房价低对买房自住的人是好消息，对买房投资的人更是好消息；对穷人是好消息，对富人也是好消息。就像王二在第二次遇到洪水时，粮价不变反而导致了粮食分配的严重不均，出现了严重的后果一样，压低房价本身并不能解决住房的分配问题，甚至可能加剧住房分配的不均。
最终，王二面对的最致命的问题还是粮食不够。中国的房价问题背后，或多或少还是存在着供给的问题。毕竟一年还是要有上千万人从农村进入城市，毕竟城里的居民还想住更大、更好的房子，否则无法解释为什么城里人其实原来也有地方住，但还是有那么多城里人要买房。因此，不管我们最后选择用什么样的方式分配住房，持续地增加高质量住房的供给是无论如何都不能放松的。
王二家的空房和空置率的解读
王二有3个儿子，一大家子人都住在一个屋檐下，很是热闹，也很受村里人羡慕。转眼间，儿子们都到了谈婚论嫁的年纪，也都有了对象。老大准备明年结婚，老二、老三选了后年。要结婚就得有房，王二决定一家人这就忙起来，今年先把老大结婚的房盖了，明年再盖老二和老三的。
经过挥汗如雨的几个月后，老大的新房终于盖好了，就在王二房子的边上。因为婚事要等到明年，老大还是继续和父母、兄弟住在一起，新房则空在那里。到了晚上，路过王家，一边的房子灯火通明，另一边却黑灯瞎火。年底，村里的干部来登记，王二实话实说，新房已经盖好，但是还没住人。干部二话没说，在空置率一栏写下了50%。
到了第二年，老大如期举行了婚礼，并住进了新房。这一年，王家又盖了两栋房子，一栋给老二，一栋给老三。和大哥一样，老二、老三在结婚之前还是继续和父母住在一起。结果到了晚上，王家的4栋房子里，总是两栋亮灯，两栋没亮灯。到了年末一登记，王家房子的空置率继续是50%。
到了第三年，王二决定和儿子们住在一起。大儿子那时已经带着全家去外地打工了，王二就在老二和老三家轮流住着，王二的老房和老大的房子则空在那里。到了晚上，王家的房子还是两栋亮灯，两栋没亮灯。到了一年一度空置率统计的时候，王二家的空置率连续第三年保持50%。
进入第四年，王二觉得家里空着那么多房子挺浪费的。说来也巧，经常有外村人来问房子卖不卖。那些人看起来都挺有钱的，口气也挺大：你开个价吧，只要你愿意卖就成。王二后来觉得价钱合适，就把自己的老房和老大的房子卖给了外村人。卖了之后，也没见那些外村人来住过。一到晚上，王家继续是半边亮着灯，那半边已经卖出去的黑着灯。这一年统计空置率的时候，王家的空置率变成了0，因为王家已经没有空房了。不过问题是，真实的空置率并没有变化——王家原来的4栋房子里，继续还是一半有人住，一半没人住。
如果一个外人，不知道王二家里发生的这些事情，而只是从远处数黑灯的房子，那得到的印象会是王家的空置率连续多年都是50%。性急的人也许会
立刻下结论：王家的房子严重过剩。只是，同样的统计数字背后的故事却是不一样的。
空置率是房地产行业一个很重要的指标，不少机构和分析师也对中国的住房空置率做过很多测算。只是，在解读空置率是高是低的时候，都必须谨慎再谨慎，正如前面王二的例子，同样的空置率，背后的原因却极不相同。
在一个处于相对稳态，买房（还有租房）的主要目的就是用来居住的社会里，空置率可以大致反映住房供给和需求的相对多少。取决于人口流动性和其他制度性因素（比如说是否存在价格管制，交易成本是否合理），供给和需求相对平衡所对应的空置率也不会是0，一个经济体系里的房子总要有一些冗余度。在这种情况下，如果空置率高于正常的冗余度，那反映的也许就是住房在当前的价格下存在过度供给。王家的房子在第三年的空置率就有点类似这种情形：王家其实只需要两栋房子，但是王家却有4栋房子。这时， 50%的空置率反映的就是住房的过剩。
当买房不只是为当前居住的需要，同时还有投资用途的时候，空置率和住房供给是否过剩的边界就开始变得模糊。从住房资源有效分配的角度看，投资购房造成的空置率上升是对资源很大的浪费，并反映了分配的问题——有人住不起房子，有人买了房子空着。但从严格的供给需求的角度看，并没有清晰的界限来认定：买房自住是需求，而买房投资就不是需求。没错，买房自住也许是一种更稳定的需求，从宏观稳定的角度看，也许是一种蕴含风险更小的需求。而投资购房可能存在巨大的波动，并会通过推高房价对普通老百姓造成负面的影响，也可能蕴藏更大的金融风险。因此，从政策的角度说，抑制投资性购房的需求存在合理性。但这些都并没有否认投资性需求也是需求。这种情况就像王二家的房子在第四年的情况。从住人的角度说，确实空着两栋房，存在浪费，这和第三年的时候一样。但如果立刻就从这里跳到住房供大于求这样一个结论，恐怕就有点太快了。给定中国金融体系的现状，投资性的购房需求可能会在很长时间里都相当强劲（参见本章的《王二买地和投资性购房的无奈》），只是这样的“投资”对整个社会而言是一种很缺乏效率的投资。
而对于仍然处于转型过程中，城市化进程正在快速发生的中国，空置率更应该放在一个动态的视角下观察才合理。一个卖车的，如果在卖车的黄金
季节之前大量进车，造成了库存率上升，这样的库存率上升是自然的，因为很快就会被消化掉。而如果过了卖车的黄金季节，库存率仍然很高，那卖车的人恐怕就要睡不着觉了。王二家的房子，头两年的空置率也是50%，但应该没有人会觉得那样的空置率需要担心，因为这些空置的房子是为未来的需求准备的。假定中国的城市化进程还远未结束，从宏观角度看，城市住房空置率偏高和没有结构性过剩的现象有在中国同时存在的可能性。或者换一个角度说，处于城市化进程中的中国，其正常的空置率会高于那些成熟经济体的空置率。这就像北京的环路，四环路在2001年全线修通的时候，整个路上空荡荡的。但如果在那时就下结论说四环路修得太超前，那眼光怕是太静态了。
中国空置住房的背后，恐怕上面几种成分都包含，还有不少这里没有谈到的情况，比如说中国的人口结构和人口的空间分布。这些因素的相对重要性也会随着时间的变化而变化，而且可能会变化得很快。这就要求对空置率的解读不能仅仅停留在表面的数字上，更应该仔细分析背后的原因。
王二家里的房子，光靠数黑灯，每年的空置率都是50%，但背后的原因却大不一样。不去注意这些细节，简单说50%的空置率不高或者过高都是错误的。同样的道理，任何对空置率简单化的解读，都有可能让我们离真相更远，而不是更近。